Здание с арендатором — редкий доходный актив в ЦАО с прозрачной арендной моделью
Инвестиции в коммерческую недвижимость в центре Москвы традиционно рассматриваются как надёжный инструмент. Однако выгодные предложения зданий формата «готовый арендный бизнес» (ГАБ) на рынке встречаются нечасто.
По обзорам аналитиков, на объем предложений в ЦАО приходится лишь небольшое число таких активов. По данным ЦИАН по состоянию на декабрь 2025 года в продаже в ЦАО представлено около 700 зданий и только 35 из них продаются в формате ГАБ.
Многие здания имеют низкие показатели доходности, краткосрочные договоры с арендаторами с неактуально низкими арендными ставками, отсутствует индексация.
Отдельно стоящее здание после капитального ремонта, с удобным подъездом, привлекательным восстановленным фасадом и стабильным финансовым потоком стоит еще поискать.
Баум Холл на Волховском переулке — один из таких примеров: объект с федеральным арендатором, функционирующий с устойчивой моделью дохода и минимальными временными рисками для инвестора.
Характеристики
Площадь здания: 513,3 м²
2 этажа без подвала + используемая мансарда
Территория огорожена, имеется 4 парковочных места
Здание в собственности с 2021 г.
Не является объектом
культурного наследия
Земельно-имущественные отношения
Кадастровый номер здания: 77:01:0003012:1030
Кадастровый номер земельного участка: 770100030122111
Земельный участок 1560 м²
Земельный участок передан в аренду
Налогообложение: УСН 6%
Об объекте
Особняк БАУМ ХОЛЛ с историей в центре Москвы
Особняк расположен на первой линии Волховского переулка Басманного района. Комплекс зданий на участке между Старокирочным и Посланниковым переулками принадлежал Полицейской жандармерии с первой половины XIX века.
На сегодняшний день произведен полный капитальный ремонт несущих конструкций, перекрытий, конструкций кровли с заменой стропильной системы. Сохранена кирпичная кладка, имеется архитектурное освещение.
Локация, где каждый метр работает на капитализацию
Басманный район остаётся одной из наиболее востребованных локаций в ЦАО для инвестиций в коммерческие помещения. Аналитика показывает устойчивый рост спроса и стоимости таких активов.
БАУМ ХОЛЛ расположен на Волховском переулке, в нескольких минутах от метро «Бауманская» и в 5 км от центра Москвы — удачное сочетание исторической среды и транспортной доступности. Здание не имеет статуса объекта культурного наследия, что даёт владельцу большую гибкость в управлении и эксплуатации.
Не просто здание, а доходный актив с федеральным арендатором и доходностью 8,5% годовых
На российском рынке коммерческой недвижимости доходность готовых арендных активов в формате отдельно стоящих зданий в ЦАО Москвы оцениваются аналитиками Бюро 55 в диапазоне от 5% до 10% годовых, в зависимости от локации, арендатора и типа объекта, со средним значением 7,49% годовых.
БАУМ ХОЛЛ предлагает модель с предсказуемой экономикой и доходностью 8, 5% годовых — зарегистрированный долгосрочный договор с арендатором, в котором учтена ежегодная индексация арендной ставки.
ES HOLDING GROUP — надежный арендатор федерального значения с успешной историей развития бизнеса. Это крупнейшая сеть пространств для мероприятий SOK SPACE в России, владелец более 28 площадок.
Основные направления деятельности арендатора:
Создание пространств для мероприятий
Сервисное обеспечение мероприятий
Выездной кейтеринг
Ивент-агентство
На объекте действует готовый арендный бизнес с долгосрочным договором аренды, а также полным обслуживанием жизнедеятельности особняка и общей территории.
АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС
Успешный бизнес на вашей площади
Планировка
1 Этаж
2 Этаж
ИНТЕРЬЕРЫ И ПЛАНИРОВКИ
Пространства, которые приносят доход от 26 млн ₽
В помещениях выполнен высококачественный ремонт с применением современных материалов и технологий. Дизайн интерьеров пространств разработан в стиле лофт профессиональными специалистами.
Лофт-пространства
«Баум Холл»
«Новый»
«Рассвет»
«Нуар»
Вентиляция
Приточно-вытяжная система с кондиционированием
Электроснабжение
149 кВт (договор с Мосэнергосбыт)
Водоснабжение
0.013 м³/час (договор с Мосводоканалом)
Теплоснабжение
Автономное
КОММУНИКАЦИИ
ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ
Здание оснащено современными инженерными системами для бесперебойной работы бизнеса
Архитектура, техническое состояние и эксплуатационная готовность
Большинство отдельно стоящих зданий в ЦАО Москвы, которые представлены на данный момент в продаже, построены в начале 20 или в конце 19 веков. Одна из главных проблем таких объектов — изношенные перекрытия, инженерные системы, ветхая стропильная система. Такие объекты требуют капитального ремонта и серьезных вложений, что несет финансовые риски для нового владельца.
Особняк на Волховском переулке площадью около 700 м² прошёл реконструкцию: обновлены несущие конструкции, инженерные системы, коммуникации и архитектурное освещение. Минимум дополнительных крупных вложений — одно из ключевых условий инвестиционной привлекательности для подобных объектов.
Расходы:
832 000 ₽/год
Аренда земельного участка
840 000 ₽/год
Коммунальные расходы
(несет арендатор)
989 397 ₽/год
Налог на имущество
ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Доходность объекта
Стоимость:
65 959 779 ₽
Кадастровая стоимость
300 000 000 ₽
Стоимость продажи
Доходы:
25 200 000 ₽/год
Арендная плата
Прибыль:
22 538 603 ₽/год
Доходность объекта на 2026 год составляет 8,5%
По данным аналитики Бюро 55 больше на 14% средней доходности ГАБ, которые сейчас продаются в ЦАО.
При прочих равных условиях объект выглядит более привлекательным, чем активы без арендатора или требующие значительной реконструкции. Эксперты агентства Бюро 55 провели анализ предложений в формате ГАБ в релевантном сегменте и сделали вывод, что Баум Холл входит в ТОП-3 прибыльных объектов на текущий момент.
Особняк Баум Холл на Волховском переулке это надежный способ инвестиций. Такой объект подойдет тем, кто ищет коммерческий актив с действующим арендным потоком, установленной моделью и минимальной необходимостью вмешательства владельца.
Заявка
Запишитесь на просмотр особняка БАУМ ХОЛЛ
Оставьте свои контакты, и мы свяжемся с вами, чтобы согласовать удобное время